中山房产二次抵押贷款：申请到放款保姆级攻略指南

房产二次抵押的特点是不用结清原有贷款，直接再抵押获得贷款。省去许多中间环节（原贷款银行赎楼）。
对于个人或经营者来说，真正地降低了融资成本及提高了效率。
房产二次抵押贷款也是是慧姐粉丝主流的贷款产品之一。
因目前市场上的二押政策发生了较大的变化，在此重新梳理了一遍。
以下内容是针对非原有按揭/抵押银行的他行、机构的二次抵押。
主要从以下几个方面详细讲述，希望对您有所帮助。
整理时间：2024.6.13
一、“人”的要求
1、借款人/抵押人年龄为18-70周岁，具备完全民事行为能力的中国公民；
2、过往信用记录良好，无不良信用记录，近期无多头借贷。已婚看夫妻双方，借款人/抵押人征信要求一致；
3、借款人有正当职业和稳定的收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力，同时符合银行对职业的要求；
4、借款人/抵押人没有违法行为、无在途诉讼等，”原告“身份一般除外；
5、有合理的、明确的贷款用途。
二、抵押物的要求
1、已办理房产证（可电子证），现房，房产面积50平以上，房龄30年内；
2、准入房产区域：长沙市区+望城+长沙县+宁乡
2、一押须为银行，按揭/抵押均可，需满足贷款额度空间（10万元起）；
3、房屋的产权明晰，符合国家规定的上市交易的条件；
4、接受的房产类型：主要做住宅（电梯、楼梯房均可）；
洋房、别墅、拆迁安置房、可上市交易政策性住房(已有交易记录的）、公寓需要沟通，土地性质为划拨地的，需已缴纳土地出让金。
5、银行规定的其他条件。
三、公司的要求
消费型二次抵押不需要营业执照，以下为经营二押对公司的要求。
1、准入法定代表人、个体工商经营者、股东；
2、营业执照需满1年以上，最好在长沙有实际经营；
若执照时间未满足，可适当沟通。这点有一定的弹性空间，可私聊慧姐。
3、法人无占股要求，股东一般为10%以上；
4、当前无未结案的被执行记录、未结案诉讼；
5、行业符合银行的要求。
四、产品特征：
从利率、贷款年限、还款方式、成数、贷款金额、办理时间展开。
以下产品总结于各大银行再延伸至担保公司、消费金额公司、典当行、信托机构等产品。
产品太多，便于理解，以银行VS机构作为对比区分。
1、银行利率VS机构利率
银行经营二押：年化利率3.45%-6%区间，对房子、征信、负债的要求相对比较高。
机构二次抵押：年化利率8.6%-15.36%区间，基本可解决所有历史严重逾期问题。
比如当前/历史逾期1234567，不上征信、呆账可不结清等疑难问题。
2、银行年限VS机构年限/还款方式
目前二押主要的还款方式：先息后本、等额本息/等额本金。
重点讲下先息后本的几种方式：
每月还息没有争议，主要是归本问题，有全部归本、部分归本、不归本。
银行贷款：先息后本多为1-5年期，最长可授信20年；等额本息期限5-15年。
机构抵押：先息后本6个月-3年，等额本息3-10年。
征信有较严重问题通常选择机构产品，慧姐建议选择6个月-3年期区间，后期等征信恢复到一定程度后再转到更低息的银行产品。
3、银行VS机构贷款成数/金额/办理时间
抵押率基本为房产评估价的60%-70%，特别优质的可到85%，起贷金额10万起，额度上限500/1000万。
如房产评估价200万，原按揭余额50万。
抵押率70%，二次抵押的贷款金额计算公式：
贷款办理时间：3-7个工作日。
机构效率整体高于银行，最快3工作日可放款。
银行及机构的在抵押率及起贷额度上差异并不大，大多数起贷为10万，但银行和机构也有30万起贷的产品，可根据实际需求及情况选择产品。
注：房产评估价可以参考贝壳该楼盘近半年的成交价。
五、办理流程：
注：各银行/机构办理流程、顺序略有差异，部分线上产品不需下户。
六、需要的材料：
1、借款人及配偶身份证、户口本、婚姻证明（结婚证；离婚：离婚证、离婚协议/法院判决书）；如果有抵押人，前面这些材料跟借款人一致；
2、工作证明、流水、其他资产证明、资金用途材料、征信报告；
3、房产证/房产证复印件、产调、购房合同、按揭合同/抵押合同；
4、经营材料：营业执照、公章、公司流水、上下游合同、租赁合同等经营性材料。
注：贷款机构材料略有差异，银行较机构材料要求更全面。
七、一押为最高额
一押为最高额还是一般额，可在房产抵押合同中查看。
目前多数产品只准入一押为一般额，在办理贷款前需确认。
一押与最高额的可贷款额度计算方式也有所区别，以下：
1、一般额抵押
房产评估价*抵押率-原一押贷款余额=二押可贷的额度。
例：房产评估价150万，一般额抵押，贷款余额30万。
以70%的抵押率：150*70%-30万=75万
以80%的抵押率：150*80%-30万=90万
2、最高额抵押
房产评估价*抵押率-最高额=二押可贷的额度。
例：房子评估价150万，最高额100万，贷款余额30万。
以70%的抵押率：150万*70%-100万=5万
以80%的抵押率：150万*80%-100万=20万
注：如果一押的最高额给的高，基本就做不了银行（大多数）二次抵押。部分机构产品可以只看一押的贷款余额。